Общество реализует 6431/20827 доли в праве собственности на земельный участок физическому лицу. 1. В данной ситуации реализуется доля в праве собственности в качестве нематериального актива или необходимо расценивать как продажу части земельного участка? 2. Какими документами оформляются операции по реализации? 3. Каким образом документально оформить уменьшение доли в праве собственности на земельный участок в объекте основных средств (земельном участке) с учетом оплаты Обществом госпошлины за регистрацию права собственности только своей части доли? 4. Если интерпретировать условия договора как реализацию НМА, то каким образом оформить образование данного объекта для последующей продажи, с учетом того, что данный земельный участок числится на балансе Общества в качестве основного средства.

1.В соответствии с гражданским законодательством право собственности является вещным правом, объектом которого выступают вещи и иное имущество (т.е. материальные объекты).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 224 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Таким образом, собственниками одной вещи могут являться несколько лиц, каждому из которых принадлежит определенная доля в праве собственности на эту вещь. При этом долевая собственность характеризуется тем, что у каждого сособственника нет права на какую-то определенную часть вещи, это право распространяется на всю вещь.

В то же время участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками, что влечет прекращение общей собственности для всех сособственников, либо возможен выдел доли из такого имущества, что означает, что один или несколько участников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются (ст. 252 ГК РФ).

По общему правилу, исходя из размера долей сособственников определяются их участие в доходах от использования имущества, находящегося в долевой собственности, и в расходах на его содержание, а также размер доли в общем имуществе при разделе его или выделе из него доли одного из участников (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247, ст. 252 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.

Таким образом, доля в праве общей долевой собственности может выступать объектом гражданского оборота, в частности, являться объектом договора купли-продажи. ГК РФ не определяет правовую природу доли в праве собственности. Седьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 30.09.2010 № 07АП-7305/10 по делу № А03-5530/2010 указал, что доля в праве определяется идеально, ее собственник не обладает вещными правами относительно какого-либо имущества в составе общего имущества, ни даже на имущество в целом.

Однако, представляется, что оборотоспособность доли в праве общей долевой собственности объясняется спецификой данного права, обусловленной наличием не одного, а двух или более собственников на одну вещь. Распоряжение самой этой вещью возможно только по соглашению между сособственниками. Однако любой из сособственников может прекратить свое право собственности (не прибегая к разделу общего имущества или к выделу доли в общем имуществе), которое осуществляется не традиционно — путем передачи вещи иному лицу, как в случае наличия единственного собственника, а посредством передачи доли в праве собственности. Соответственно, при продаже доли происходит смена одного из собственников.

Тем не менее, правовую ценность представляет не доля сама по себе как объект права. Обладатель доли в праве общей долевой собственности является обладателем вещного права – права собственности на материальный объект – вещь (имущество), в связи с чем, долю в праве собственности следует признать самим этим вещным правом – правом собственности одного из участников долевой собственности. В связи с этим, поскольку не выполняется одно из условий для принятия к бухгалтерскому учету объекта в качестве нематериального актива, а именно отсутствие у объекта материально-вещественной формы, долю в праве собственности нельзя признать нематериальным активом.

Таким образом, в описанной Вами ситуации происходит продажа не нематериального актива и не части земельного участка, а продажа доли в праве собственности, которая влечет прекращение права собственности Общества пропорционально размеру проданной доли, возникновение права собственности покупателя и права долевой собственности двух лиц на земельный участок.

2. Операция по реализации должна оформляться договором купли-продажи доли с соблюдением требований о государственной регистрации доли в праве общей долевой собственности. Унифицированная форма первичного учетного документа при продаже доли в праве общей собственности не предусмотрена.

По нашему мнению, в данном случае может быть использована форма № ОС-1 «Акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений), в которой справочно следует указать участников долевой собственности и размеры их долей, а также отразить остаточную стоимость передаваемого объекта пропорционально размеру проданной доли в праве собственности. Кроме того, сведения об участниках долевой собственности необходимо внести в инвентарную карточку объекта основных средств (форма № ОС-6), а также в разделе о выбытии объекта основных средств отразить сведения об остаточной стоимости объекта, пропорциональной доле Общества в праве собственности